當前位置:首頁>新聞中心>期刊>正文

房地產產品設計標準化常見問題剖析

文章來源:內部撰寫日期:2016-09-07作者:林亦

在越來越嚴格的市場調控形勢下,房地產企業要實現利潤的持續增長,可以采取擴大規模、快速開發,通過資金高周轉獲益的經營模式,追逐利益的最大化。而要實現擴大規模、快速開發,唯一有效的措施就是產品的標準化。目前,萬科、萬達、恒大、綠城、龍湖等標桿企業都通過建立企業產品線和產品標準化復制,企業規模得到了極大的發展。一批為增強企業競爭力和追求企業發展的中小企業,也紛紛開始實施產品標準化。

實施產品標準化的過程中會遇到諸多問題,本文將對產品標準化過程中常見的幾個問題進行分析。

產品設計標準化內在邏輯不清晰,體系不完善

案例1:某公司在鄭州開發了一項目后,試圖將該項目的成功經驗嫁接到河南另兩個城市的項目中,結果一個成功一個失敗。

案例2:安徽某企業實施產品標準化的方式是大面積產品復制,將某個項目的整套單體施工圖紙照搬到另外一項目。結果,原項目中的設計缺陷也被大量的復制過去。

案例3:深圳某企業實施產品標準化,主要制定了構造節點和材料部品的標準化。3年后,公司領導在經營層面看不到產品標準化的明顯效果,同時材料部品的標準化也很難實施。公司上下都覺得推行產品標準化是一個費力不討好的事情。

問題分析:上述幾個案例中,企業對產品標準化的內在邏輯存在諸多認知誤區。產品標準化體系是一個分層級、模塊化的體系,不同層級和不同模塊的成果形式和應用形式都不相同,它們可解決的問題也不一樣。產品標準化復制主要分為樓型、單元、模塊、構造節點及做法五個層級,各個標準化層級都有其特定的適用條件及應用方式。其中,案例1的問題是產品標準化框架中只對產品定型,而未對產品線準確定型,機械套用;案例2的問題是產品定型時,一方面缺少對產品品質的控制,沒有改進產品原有的缺陷,另一方面產品定型深度不足,沒有對原有產品進行更深入的優化;案例3的問題是對產品標準化的體系缺少整體認知,只對局部層級和模塊實施了標準化,對產品標準化的整體價值實現路徑不清楚,而管理層又期望過高。

賽普咨詢產品標準化團隊,通過多個項目的研究,總結了產品標準化體系的主要內容框架:

產品標準化成果大而全,沒有體現內在邏輯關系,難以應用

案例4 :上海某企業實施產品標準化,編制了產品線手冊,包含技術標準和圖集,并印刷成冊,厚厚一本,非常精美。但在項目實施過程中,沒有設計人員愿意采用。

問題分析:該案例的問題在于產品標準化成果的建立形式未與項目定位、設計階段劃分、專業劃分相適應。具體項目進行時,某個專業的設計師在某個階段要用時,需要在一本厚厚的資料中去尋找,非常費神且很容易遺漏。項目在設計過程中,負責項目設計具體工作的項目設計人員是非常緊張的,設計師、工程師或其他工作人員面對這種情況,很容易情緒煩躁,產生對標準化的抗性。

沒有建立產品庫管理規范,隨著產品標準化成果數量的增加,應用混亂

案例5 :深圳某企業建立了一條產品線及產品的標準化成果,層級架構清晰,實施效果很不錯;但對第二條產品線用同樣的方法實施標準化后,卻在后續項目的具體實施過程中產生了極大的混亂,兩條產品線的各個子模塊成果選用經常出錯,最后往往要追溯到成果編制人才能分辨清楚。

問題分析:由于沒有建立產品庫,標準化成果模塊沒有統一編號,造成使用者對標準化成果的理解和選擇出現困難;缺少一個有條理、有邏輯的標準化成果管理平臺,缺乏對成果的有序、高效管理。

跨地域發展的企業在產品標準化復制過程中沒有對技術標準和標準圖集結合使用,容易造成技術失控的嚴重問題

案例6 :廣州某集團企業在全國跨地域發展,在實施產品標準化時,認為標準化主要是圖集,因此編制了大量的標準產品圖集。但許多圖集并不能在異地應用,結果項目上要么是機械套用圖集,要么是對產品技術上的把控因缺少工具而失控。

問題分析:在實施產品標準化的過程中忽視了技術標準這一成果的應用價值,在還沒有建立起項目所在地成熟的標準圖集之前,造成了技術管控方面的真空。

定型產品線和產品異地應用時未充分考慮地域的差異性,產品出現適應性問題

案例7 :某知名房企將已在廣東獲得成功的別墅類產品復制到東北,因對東北嚴寒氣候和消費習慣認識不足,造成產品出現大量的設計變更,經過大量的維修才勉強將產品交付。

問題分析:實施產品標準化時對地域差異性認識不足,雖然提前也想到過標準化產品跨地域復制問題,但對其產生問題的嚴重程度認知還不夠,忽視了地域差異性——主要受氣候、項目所在地規劃建筑法規、消費習慣三方面影響。因此產品標準化成果異地應用,必須進行技術性的適應性調整。

產品定型時未與成本相適配,容易造成相關部門在產品決策時產生分歧

案例8 :深圳某中小房企實施產品標準化時,建立了產品設計導則和標準圖集等標準化成果,但未建立產品建造標準表和標準化材料配置表,造成應用時與公司通常采購的材料設備相差過大,成本超出目標,遭到成本采購部門的多次否決,項目不僅沒有快起來,還引起設計、采購、成本部門間的矛盾。

問題分析:問題根源在于產品定型時設計部門怕麻煩,未與成本、采購部門充分溝通確認,未建立產品標準與成本造價水平的匹配性研究,等于是定型工作只做了一半,結果可想而知。

產品定型模塊劃分不合理,標準化復制效率不高

案例9 :廣州某房企實施產品標準化,建立了標準戶型圖集,項目應用時從中選用好的戶型要求設計院進行設計,但在設計高層產品時,單獨看時很好的戶型,組合起來卻總是出現問題,樓棟平面經過多次反復才確認下來,耗費了大量時間與精力,造成公司上下都認為不應該實施產品標準化的負面影響。

問題分析:其問題是產品定型時模塊選擇失誤。高層產品平面標準化模塊應根據樓型特點,以單元為單位,定型出不同梯戶比的標準單元,設計時用單元組合樓型,才能發揮標準化的作用。

定型產品數量不足,對項目標準化復制支持不夠

案例10 :福建某中小房企實施產品標準化,建立了標準單元戶型圖集,其中只有1 梯2 戶、2 梯4 戶四種單元,項目應用時希望用單元組合樓型,但總平無論怎樣設計,都無法很好適應地塊特點,銷售部門也意見很大,認為產品過于單一,不利于客戶的多元化。結果造成大多數樓棟設計并沒有應用標準化產品,時間也大大偏離了原來的項目運營計劃。

問題分析:其問題是產品定型時標準單元種類數量不足,不足以支撐一個項目的標準化需求。

產品標準化實施配套保障措施缺乏,標準化實施推進緩慢

案例11 :北京某房企實施產品標準化,建立了較完善的標準化成果,但很長時間各分公司依然各自為政,醉心于過去的產品創新導向,并不實際應用,造成公司制定的新形勢下的發展戰略進展遲緩。

問題分析:其問題是產品標準化實施時,只要求項目運營要應用產品標準化成果,但在計劃周期、績效考核方面并沒有統籌安排,配套保障措施及激勵機制不足。

總結

實施產品標準化遇到問題并不可怕,關鍵是要對產品標準化的內在邏輯和實施方法有清醒的認識,就可以發現問題產生的根源,進而找到解決的對策。


?

期刊訂閱

公司
名稱:

姓名:

手機:

 

提交

電話 4001-123-968

愛德數智致力于
不動產行業管理及信息化提升
為客戶提供優質可靠的本地化服務
現向全國誠招合作伙伴
加入我們,收獲成長、收獲利潤

渠道招募
186 8870 2050

您的建議是我們做的更好的基礎,
是我們努力的方向。

公司
名稱:

姓名:

手機:

留言:

 

提交

福建11选五5开奖结果走势图 河北快3开奖结果公告 陕西十一选五历史开奖 北京赛车手机版 福建快三购买 股票推荐平台 江西多乐彩十一选五今 江西十一选五任二推荐 北京11选5预测 幸运飞艇345678码稳赚公式 吉林十一选五走势图表跨度