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標桿房企熱衷的“跟投”,最重視的設計要點有這些

文章來源:賽普愛德日期:2018-02-05作者:賽普愛德研究院

在地產行業進入發展拐點,整體發展放緩,高利潤時代結束,合伙人制度仿佛已為房企解決行業發展的救命稻草,寄希望項目運營效益與員工個人收益直接掛鉤,實現員工與企業收益共享、風險共擔。
如今,合伙人制度已遍地開花,雖然它在各個企業有著不同的表現形式,但都離不開“鼓勵員工參股”這一基本內涵。一般而言,房企“合伙人”制度主要包括股權激勵與項目跟投兩種形式,集團公司層面給予核心員工股權激勵,項目公司則直接讓管理團隊跟投持股。
現有的跟投制度絕大多數要求核心員工強制跟投,其余員工自愿跟投,并在集團(區域)和項目層面的人員范圍層面做出協調。同時,項目跟投不單單是一項激勵機制,項目跟投的推出和企業的戰略選擇、項目類型、管理模式及基礎等各方面息息相關,不同的戰略選擇和管理基礎,決定了項目跟投應跨多大、走多深的問題。
在眾多實現項目跟投的房企中,其項目跟投機制的設計,有以下要點。

項目跟投進入階段
一、項目跟投適用范圍:哪些項目適合跟投?

一般僅對以銷售型物業為主的二級開發新項目實施跟投,特殊情況下(如戰略進入、策略性虧損項目)由公司跟投委員會決策不實施跟投。

二、項目跟投與企業管控模式的匹配:哪些人可以參與跟投?

一般,跟投團隊分為強制跟投人和自愿跟投人,那么在設計跟投參與人的時候,我們需要關注以下三點:
◆強制跟投金額范圍?
◆崗位激勵與收入水平相結合?
◆自愿跟投關注項目股權風險及項目之間的均衡。

項目跟投分配階段
一、跟投收益的分配:跟投收益如何分配?

在本金100%返還的前提下,銷售去化率(可售面積口徑)達到90%,按照預計利潤的50%進行收益分配;項目清算時分配剩余全部利潤。

 二、跟投權益的確定:如何確定跟投人的權益?

一般項目公司以不少于項目預計資金峰值金額作為注冊基本金規模要求。

項目跟投退出階段
一、跟投資金的返還:什么時候可以返還資金?

為保證項目的正常運作,賽普建議當累計經營性現金流回正、股東借款全部償還、未來資金足以支撐項目正常運作、項目整體預估凈利潤為正,可返還跟投100%本金。

二、項目跟投的退出:什么時候退出跟投?

賽普建議以被跟投項目銷售建筑面積(不含車位)達到95%、項目結算完成、大產證辦理完成、集中交付完成、稅務清算完成為退出條件,啟動內部清算。
綜上,不管民企、國企、央企或者不同規模的企業,設計項目跟投制度的時候,項目跟投在跟投項目范圍、人員范圍、跟投載體、跟投額度、跟投資金、跟投監管、跟投收益分配、退出等都需做出明確的規定,并且在后續的實踐過程中不斷修正、優化,適應企業自身的發展需求,以期獲得激勵最大化。

 

 


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